Compravendita immobiliare
L’acquisto di una casa è un’operazione tra le più importanti della vita di una persona o della famiglia. Per la tutela dei cittadini, lo Stato richiede infatti che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato nella materia, quale è appunto il notaio. Il notaio interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge.
Per questo motivo si consiglia l’acquirente (quasi sempre la parte debole della compravendita) di rivolgersi al notaio di fiducia fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti ed impegnativi, in modo da poter considerare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione da compiere.
In particolare, i controlli del notaio si concentrano specialmente sul fatto che:
La scelta del notaio è assolutamente libera (non deve essere imposta dall’agenzia immobiliare o dalla banca alla quale si è richiesto un mutuo) e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore. In definitiva, la scelta del notaio deve essere orientata dal rapporto di fiducia dell’acquirente verso il proprio professionista.
A questo proposito si osserva che, nonostante il notaio non possa fisicamente operare fuori dalla regione in cui ha sede lo studio, egli può comunque esercitare la sua attività professionale relativamente a immobili in altre aree del territorio nazionale.
Per questo motivo si consiglia l’acquirente (quasi sempre la parte debole della compravendita) di rivolgersi al notaio di fiducia fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti ed impegnativi, in modo da poter considerare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione da compiere.
In particolare, i controlli del notaio si concentrano specialmente sul fatto che:
- chi vende sia effettivamente il legittimo proprietario del bene posto in vendita e che sul bene stesso non gravino formalità pregiudizievoli, quali ad es. ipoteche (volontarie, legali o giudiziali) o vincoli da sequestro, pignoramento o domanda giudiziale.
- l’immobile oggetto di compravendita abbia la regolarità catastale. La legge infatti impedisce la commercializzazione di immobili che non siano non correttamente censiti in Catasto, sia dal punto di vista della loro classificazione, sia dal punto di vista della loro rappresentazione grafica. Il notaio inoltre può consigliare, nei casi opportuni, l’intervento di un tecnico per accertare la regolarità urbanistica dell’immobile.
- siano rispettate le tutele che la legge dispone in caso di acquisto di immobile ancora da costruire
- Il notaio compie inoltre un’altra serie di diversificati controlli: ad esempio verifica i poteri di firma e la capacità dei soggetti che stipulano il contratto, il loro regime patrimoniale coniugale, l’adempimento delle norme in tema di prestazione energetica, il regime tributario cui il contratto è assoggettato, la spettanza di eventuali agevolazioni, e così via.
La scelta del notaio è assolutamente libera (non deve essere imposta dall’agenzia immobiliare o dalla banca alla quale si è richiesto un mutuo) e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore. In definitiva, la scelta del notaio deve essere orientata dal rapporto di fiducia dell’acquirente verso il proprio professionista.
A questo proposito si osserva che, nonostante il notaio non possa fisicamente operare fuori dalla regione in cui ha sede lo studio, egli può comunque esercitare la sua attività professionale relativamente a immobili in altre aree del territorio nazionale.
Le imposte per chi acquista un immobile
Venditore non soggetto a IVA
Nel caso di vendita non effettuata da un soggetto Iva, si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in euro 50) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in euro 50).
Nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2 per cento (o dell’1,5 per cento se l’acquisto è effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 50 per ciascuna.
La base imponibile cui applicare le predette aliquote dell’imposta di registro è rappresentata, di regola, dal valore venale del bene compravenduto; a questo principio però si fa eccezione nel caso in cui sia applicabile la normativa del cosiddetto “prezzo-valore”, e cioè quella in base alla quale la tassazione avviene in base al valore catastale del bene compravenduto (vale a dire la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta dell’acquisto della "prima casa" o per 126 in ogni altra ipotesi) indipendentemente dal prezzo dichiarato.
La regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.
Venditore soggetto a IVA
In questo caso occorre distinguere tra diverse ipotesi:
a) se l’abitazione sia ceduta, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, dall’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10 per cento (o del 4 per cento, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 per ciascuna;
b) se l’abitazione è ceduta, dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, da un soggetto Iva che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), bisogna distinguere il caso che il venditore opti per l’imponibilità a Iva della cessione dal caso che detta opzione non venga esercitata; più precisamente:
b.1. se il venditore effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10 per cento (o del 4 per cento, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 per ciascuna;
b.2. se il venditore non effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, si tratta di un contratto “Iva esente” e si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in euro 50) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in euro 50); oppure, nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2 per cento (o dell’1,5 per cento se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 50 per ciascuna;
c) in ogni caso diverso da quelli elencati in precedenza (ad esempio, nell’ipotesi della vendita effettuata da una società che non abbia né costruito né ristrutturato l’abitazione oggetto di cessione), non si applica l’Iva (in quanto si tratta di un contratto “Iva esente”) ma occorre pagare l’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento, l’imposta ipotecaria in misura fissa (di euro 50) e l’imposta catastale in misura fissa (di euro 50); nel caso in cui l’acquirente possa avvalersi dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2 per cento (o dell’1,5 per cento se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 50 per ciascuna.
Di seguito l'elenco della documentazione necessaria per la pratica di compravendita di immobili disponibile al download.
Nel caso di vendita non effettuata da un soggetto Iva, si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in euro 50) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in euro 50).
Nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2 per cento (o dell’1,5 per cento se l’acquisto è effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 50 per ciascuna.
La base imponibile cui applicare le predette aliquote dell’imposta di registro è rappresentata, di regola, dal valore venale del bene compravenduto; a questo principio però si fa eccezione nel caso in cui sia applicabile la normativa del cosiddetto “prezzo-valore”, e cioè quella in base alla quale la tassazione avviene in base al valore catastale del bene compravenduto (vale a dire la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta dell’acquisto della "prima casa" o per 126 in ogni altra ipotesi) indipendentemente dal prezzo dichiarato.
La regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.
Venditore soggetto a IVA
In questo caso occorre distinguere tra diverse ipotesi:
a) se l’abitazione sia ceduta, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, dall’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10 per cento (o del 4 per cento, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 per ciascuna;
b) se l’abitazione è ceduta, dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, da un soggetto Iva che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), bisogna distinguere il caso che il venditore opti per l’imponibilità a Iva della cessione dal caso che detta opzione non venga esercitata; più precisamente:
b.1. se il venditore effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10 per cento (o del 4 per cento, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 per ciascuna;
b.2. se il venditore non effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, si tratta di un contratto “Iva esente” e si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in euro 50) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in euro 50); oppure, nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2 per cento (o dell’1,5 per cento se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 50 per ciascuna;
c) in ogni caso diverso da quelli elencati in precedenza (ad esempio, nell’ipotesi della vendita effettuata da una società che non abbia né costruito né ristrutturato l’abitazione oggetto di cessione), non si applica l’Iva (in quanto si tratta di un contratto “Iva esente”) ma occorre pagare l’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento, l’imposta ipotecaria in misura fissa (di euro 50) e l’imposta catastale in misura fissa (di euro 50); nel caso in cui l’acquirente possa avvalersi dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2 per cento (o dell’1,5 per cento se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 50 per ciascuna.
Di seguito l'elenco della documentazione necessaria per la pratica di compravendita di immobili disponibile al download.
