Mutuo
Ruolo del notaio
Nelle pratiche di mutuo l’intervento del notaio è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari.
Il notaio, oltre a controllare la validità del contratto e ad assumersi verso la banca la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell'immobile concesso in garanzia, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente, impedisce le frodi a danno della banca e dei clienti e può consigliare il mutuatario suggerendo le soluzioni più adatte, verificando eventuali clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale.
Aspetti fiscali
Il mutuo contratto con una banca per la durata superiore ai diciotto mesi, gode di agevolazione fiscale in materia di imposte indirette: il contratto non sconta imposta di Bollo, né di Registro, nè di Iscrizione ipotecaria, ma solo un'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo, che viene trattenuta direttamente dalla banca e versata all'Erario. Si ricorda inoltre che il mutuo per la prima casa di abitazione consente anche un risparmio sulle imposte dirette: è infatti possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni: anche su questo aspetto è il notaio a poter fornire indicazioni per la corretta valutazione dell'impatto fiscale dell'operazione, al fine di ottimizzare tutte le attese.
Aspetti da valutare nella stipula un mutuo
1) l'interesse del mutuo può essere determinato in misura fissa o variabile. Di massima si preferisce il primo se si ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo. Si preferisce il variabile se si ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere. Esistono in commercio anche dei prodotti "misti" che consentono al mutuatario di passare, una o anche più volte, dal fisso al variabile e viceversa.
2) Il costo di un mutuo, oltre agli interessi. Anzitutto la banca deve trattenere sulla somma mutuata un importo pari allo 0,25% a titolo di imposta (sostitutiva) da versare allo Stato. Inoltre la maggior parte delle banche richiede che il bene immobile concesso in garanzia ipotecaria sia assicurato contro eventi dannosi che possano colpirlo. Esistono poi commissioni di istruttoria pratica e di redazione della perizia sul valore dell'immobile; altri costi relativi all'amministrazione del mutuo. Il cumulo di tutte queste spese permette di configurare il c.d. TAEG (tasso annuo effettivo globale). E' opportuno comparare tutti i costi citati (ed eventuali altri) tra le offerte delle diverse banche per avere una rappresentazione realistica dei costi del finanziamento e per individuare il prodotto più conveniente o confacente le proprie necessità.
3) il piano di ammortamento del mutuo (cioè l'importo delle rate alle relative scadenze). A questo proposito è innanzitutto necessario fare i conti con le proprie capacità e prospettive di reddito. Per il caso di ritardo nel pagamento delle rate, spettano alla banca interessi di mora sugli importi scaduti; qualora l'inadempimento divenga assoluto e definitivo, alla banca possono spettare, se pattuiti, anche una penale e di nuovo gli interessi di mora sull'importo complessivo dovuto al momento della risoluzione del rapporto.
4) il testo del contratto di mutuo. È ad esempio importante sapere se la somma mutuata verrà erogata immediatamente o solo dopo l'avvenuta iscrizione dell'ipoteca; se la banca si riservi la facoltà di variare unilateralmente le condizioni economiche del contratto; oppure se imponga limiti all'utilizzo del bene o a facoltà del mutuatario. Benché a tutela del mutuatario la legge preveda l'inefficacia delle clausole non corrette, in generale, un buon contratto è soprattutto un contratto trasparente, cioè leggibile e comprensibile.
Di seguito l'elenco della documentazione necessaria per la pratica di mutuo disponibile per il download.
Nelle pratiche di mutuo l’intervento del notaio è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari.
Il notaio, oltre a controllare la validità del contratto e ad assumersi verso la banca la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell'immobile concesso in garanzia, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente, impedisce le frodi a danno della banca e dei clienti e può consigliare il mutuatario suggerendo le soluzioni più adatte, verificando eventuali clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale.
Aspetti fiscali
Il mutuo contratto con una banca per la durata superiore ai diciotto mesi, gode di agevolazione fiscale in materia di imposte indirette: il contratto non sconta imposta di Bollo, né di Registro, nè di Iscrizione ipotecaria, ma solo un'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo, che viene trattenuta direttamente dalla banca e versata all'Erario. Si ricorda inoltre che il mutuo per la prima casa di abitazione consente anche un risparmio sulle imposte dirette: è infatti possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni: anche su questo aspetto è il notaio a poter fornire indicazioni per la corretta valutazione dell'impatto fiscale dell'operazione, al fine di ottimizzare tutte le attese.
Aspetti da valutare nella stipula un mutuo
1) l'interesse del mutuo può essere determinato in misura fissa o variabile. Di massima si preferisce il primo se si ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo. Si preferisce il variabile se si ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere. Esistono in commercio anche dei prodotti "misti" che consentono al mutuatario di passare, una o anche più volte, dal fisso al variabile e viceversa.
2) Il costo di un mutuo, oltre agli interessi. Anzitutto la banca deve trattenere sulla somma mutuata un importo pari allo 0,25% a titolo di imposta (sostitutiva) da versare allo Stato. Inoltre la maggior parte delle banche richiede che il bene immobile concesso in garanzia ipotecaria sia assicurato contro eventi dannosi che possano colpirlo. Esistono poi commissioni di istruttoria pratica e di redazione della perizia sul valore dell'immobile; altri costi relativi all'amministrazione del mutuo. Il cumulo di tutte queste spese permette di configurare il c.d. TAEG (tasso annuo effettivo globale). E' opportuno comparare tutti i costi citati (ed eventuali altri) tra le offerte delle diverse banche per avere una rappresentazione realistica dei costi del finanziamento e per individuare il prodotto più conveniente o confacente le proprie necessità.
3) il piano di ammortamento del mutuo (cioè l'importo delle rate alle relative scadenze). A questo proposito è innanzitutto necessario fare i conti con le proprie capacità e prospettive di reddito. Per il caso di ritardo nel pagamento delle rate, spettano alla banca interessi di mora sugli importi scaduti; qualora l'inadempimento divenga assoluto e definitivo, alla banca possono spettare, se pattuiti, anche una penale e di nuovo gli interessi di mora sull'importo complessivo dovuto al momento della risoluzione del rapporto.
4) il testo del contratto di mutuo. È ad esempio importante sapere se la somma mutuata verrà erogata immediatamente o solo dopo l'avvenuta iscrizione dell'ipoteca; se la banca si riservi la facoltà di variare unilateralmente le condizioni economiche del contratto; oppure se imponga limiti all'utilizzo del bene o a facoltà del mutuatario. Benché a tutela del mutuatario la legge preveda l'inefficacia delle clausole non corrette, in generale, un buon contratto è soprattutto un contratto trasparente, cioè leggibile e comprensibile.
Di seguito l'elenco della documentazione necessaria per la pratica di mutuo disponibile per il download.
